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Mercato Immobiliare 2026: Guida alle Novità tra "Case Green", Mutui e Nuovi Trend

 

 

Il 2026 si sta delineando come l'anno della "normalizzazione strategica". Dopo le incertezze degli anni passati, il mattone italiano torna a correre con una crescita stimata delle compravendite dell’8,4%, posizionando l'Italia ai vertici del mercato europeo.

Ma cosa sta cambiando davvero per chi vuole comprare, vendere o investire oggi? Ecco i quattro pilastri che domineranno quest'anno.

1. La Rivoluzione delle "Case Green": Scadenza Maggio 2026

Il tema più caldo è senza dubbio il recepimento della Direttiva Europea EPBD (Case Green). Entro maggio 2026, l’Italia dovrà definire ufficialmente il piano nazionale per la decarbonizzazione degli edifici.

  • Cosa cambia: La classe energetica non è più solo un'etichetta, ma il principale driver del valore dell'immobile. Gli edifici in Classe A e B mantengono il prezzo, mentre quelli nelle classi inferiori (F-G) subiscono una forte pressione al ribasso se non riqualificati.

  • Opportunità: Il 2026 vede il consolidamento di incentivi mirati per chi trasforma un immobile "energivoro" in una casa a emissioni quasi zero.

2. Bonus Edilizi 2026: Addio al Superbonus, spazio al 50%

La Legge di Bilancio 2026 ha fatto chiarezza sugli incentivi. Dimenticato il 110%, ecco il nuovo assetto:

  • Abitazione Principale: Detrazione confermata al 50% (fino a 96.000 € di spesa).

  • Seconde Case: L'aliquota scende al 36%.

  • Bonus Mobili: Confermato al 50% ma con un tetto di spesa ridotto a 5.000 €.

  • Novità: Dal 1° luglio 2026 cambiano le regole sulla compensazione dei crediti d'imposta per i professionisti, rendendo ancora più importante affidarsi ad agenzie strutturate.

3. Mutui e Tassi: La finestra di opportunità

Buone notizie sul fronte finanziario. La BCE ha stabilizzato i tassi e nel 2026 i mutui a tasso fisso si attestano mediamente tra il 3,0% e il 3,4%. Questo rende l'acquisto della prima casa nuovamente competitivo rispetto all'affitto, specialmente nelle città dove i canoni di locazione continuano a salire vertiginosamente (+8,1% su base nazionale).

4. Affitti Brevi e Stretta Fiscale

Se possiedi più immobili, attenzione alle nuove soglie:

  • Dal 2026, la cedolare secca al 21% è applicabile solo fino a due appartamenti.

  • Dal terzo immobile scatta la presunzione di attività d'impresa, con l'obbligo di apertura della Partita IVA. È una mossa per regolarizzare il mercato e favorire le locazioni a lungo termine.

Conclusione: Il mercato premia la qualità

Nel 2026 non si vende più "una casa", ma una "soluzione abitativa". Gli acquirenti cercano domotica, spazi per lo smart working e bassi costi di gestione. Chi ha la visione di investire oggi in efficienza e tecnologia si ritroverà con un asset di immenso valore tra cinque anni.

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